Il mercato immobiliare commerciale italiano sta assistendo a una trasformazione significativa: i super-ricchi e i family office sono ormai diventati attori centrali, non più marginali. Secondo l'indagine Italy Private Wealth – Capital Markets Report realizzata da Jll, nel corso del 2025 questi investitori hanno versato circa 2,1 miliardi di euro nel settore, un dato che rappresenta un raddoppio rispetto al 2024 e che corrisponde al 17% dell'intero volume transato. Un segnale ancora più incoraggiante arriva dai primi tre mesi del 2026: le operazioni di questi investitori hanno già raggiunto quota 400 milioni, conquistando il 12% del mercato totale.
I numeri raccontano una storia di crescente appetito degli ultra-patrimoniali verso il real estate. Nel 2025, una transazione immobiliare su quattro ha visto protagonisti milionari o strutture di family office come acquirenti o venditori, un dato superiore alla media storica del 20% misurata tra il 2020 e il 2025. Ma il dato più rilevante riguarda il cambio di direzione: dal 2023 le operazioni di acquisto da parte di questi soggetti crescono a un ritmo medio annuo del 46%, mentre le vendite avanzano solo del 15%. Questo significa che gli investitori privati si stanno trasformando da venditori occasionali a veri e propri acquirenti netti, un mutamento che evidenzia una strategia di consolidamento patrimoniale nel settore.
Gli ambiti prediletti rimangono coerenti con le logiche di diversificazione: uffici, retail, hotel e logistica rappresentano le principali destinazioni di questi capitali. L'acquisizione del prestigioso palazzo di Via Montenapoleone 8 da parte del fondo qatarino Al Mirqab, controllato dallo sceicco Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani, ha certamente catturato l'attenzione mediatica, ma quella operazione riflette tendenze ben più ampie e diffuse.
Secondo Alberico Radice, amministratore delegato di Jll Italia, siamo di fronte a un cambiamento strutturale piuttosto che a un fenomeno passeggero. «Nel corso di pochi anni», spiega l'esperto, «i milionari e i family office si sono trasformati da protagonisti sporadici a componente stabile del capitale investito nel commercial real estate italiano». Una evoluzione che risponde a logiche precise: proteggere i patrimoni da fluttuazioni cicliche, cercare diversificazione rispetto agli investimenti tradizionali e prepararsi al trasferimento di ricchezza verso le generazioni più giovani.
Queste dinamiche si riflettono anche nelle dinamiche di uscita dai fondi: le strutture gestite da sgr (società di gestione del risparmio) incontrano sempre più frequentemente questi investitori privati quando devono realizzare le proprie operazioni di exit. Il mercato sembra aver trovato in questi capitali una fonte stabile di domanda, capace di assorbire asset di qualità elevata in una fase dove la ricerca di rendimenti sicuri spinge a preferire immobili di prestigio e a reddito generato.
